人口负增长,首尔的房价不跌反涨给了北上

作者：公子不悔

年，多个经济体走上了日本的老路，人口开始负增长，比如韩国，中国香港和中国台湾。

数据显示，香港去年前11个月新生婴儿数同比下降17%，死亡数字也是首次超过新生婴儿数目。

台湾去年出生人数16.5万，死亡人数17.3万，同样首次出现负增长。

韩国的负增长步伐，让人有点诧异。虽然韩国的出生人数一直在下降，但最初的预测，韩国进入人口负增长还需要几年时间，没想到去年就开始了。

韩国统计部门公布，年出生27.6万人，死亡30.8万人，不仅新生儿数量减少10%，创下新低，还首次出现人口负增长。去年每位韩国妇女预期生育子女数降至0.84个，比年所创0.92个的历史纪录还要低。

此外，令人诧异的是，韩国首都首尔人口也下滑了。根据首尔3月3日公布的数据，截至年底，首尔居民总数为万人，自年以来首次跌破万人。

更令人诧异的是，就是在这样的背景下，在人口负增长的背景下，韩国和首尔的房价不跌反涨。

数据显示，年，韩国房价出现了过去9年来最快的增速，同比上涨5.36%。首尔的房价涨幅更猛。

有人统计了一下，韩国现任总统文在寅在位三年，首尔公寓的交易价格中位数从年5月的每套6.06亿韩元（约合人民币.1万元）涨到年12月的9.47亿韩元（约合人民币.2万元），涨幅达56%。

为什么会出现这种情况？人口下跌房价反而上涨，又给了中国的一些城市什么启示？

分而答之。先说说第一个问题。

事实上，去年全球房价几乎集体在上涨。美国、英国、日本、韩国、土耳其、中国等国家的房价，都登上了历史最高位。

根据经济合作与发展组织数据显示，年三季度，全球89%国家的房价都在涨，这一比例为年以来最高。从发达国家到新兴市场，大多数国家近一年房价的涨幅超5%，年中国房价涨幅4.1%，这一增速位列全球第十四位。

年，房价涨幅排名第一的是土耳其，其次是俄罗斯、美国，韩国位列第八位。

年之所以出现集体上涨的行为，关键原因在于，去年全球货币大宽松。

在疫情影响下，几乎所有的经济体都开启了宽松的货币政策，以应对经济下行压力。

以美国来说，去年三月份就将联邦贷款利率降至零，并开启了无限QE模式，此后进行了五轮经济纾困。

日本、欧洲等发达经济，同样是开足了马力印钞。

据统计，全球财政刺激的规模，发达国家平均用了12%的GDP；新兴经济国家大概用了6%的GDP。

整体来看，中国央行还算比较克制。

在全球印钞加剧的情况下，所有资产价格都被推着上涨。

君不见，年全球股市、原材料价格、贵金属、房价等等，都在上涨。这样的背景下，韩国焉能置身事外。

全球货币大放水，是韩国去年房价上涨的最大推力。

除了这个推力外，韩国人炒房的热情，也是推动力之一。

和我们中国人一样，韩国人一方面关心孩子的教育，另一方面也热衷于炒房。

国内，我们经常能看到杭州、西安、成都、深圳等城市万人摇号、疯狂打新的场面。这样的场景，在韩国，也是一道风景线。

年6月，首尔一处高层公寓推出套新房源，一度吸引了3.74万名购房者，平均人抢购1套公寓。这样的抢房场面，丝毫不弱于我们国内。

疯狂的炒房情节，就连强调控政策也压制不住。文在寅执政以来，韩国出台了24道调控政策，力度都不弱，但韩国和首尔的房价依旧在上涨。

首尔房价上涨背后，还有一个推动力，那就是韩国的人口、经济与资源主要集中在了首尔都市圈和釜山都市圈。

韩国万人口，有50%被装进了首尔都市圈，还有20%左右的人口被装进了釜山都市圈。在经济、资源、人口、财力都被首尔都市圈虹吸的背景下，人口下跌很难改变首尔房价上涨的形势，除非人口出现了大规模减少。

但事实上，韩国和首尔人口虽然负增长，缩减的量还是很小。

接着回答第二个问题，首尔人口下跌，房价不跌反涨，给了我们什么启示？

它告诉我们，尽管老龄化、少子化已经成为了全球共同的难题，但在大城市化的当今，占据各种资源的核心城市，房价易涨难跌。

中国的人口出生率也创下了新低，社科院已经预测，中国最快会在年出现人口拐点。

很多人认为，中国人口红利不再，房价会下跌。

这种想法只对了一半。整体人口如果出现了拐点，首当其冲的是三四线城市。而中心城市，还是会继续虹吸三四线城市的人口，这是趋势。

换句话说，即便中国人口出现了拐点，未来很长一段时间内，也不会影响中心城市的人口增长。

所以，本号还是那句话，像北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、武汉、重庆、西安、厦门、青岛、宁波等等这类一二线城市，刚需趁早买。

很多人觉得，今年以来调控力度继续加大，有数据显示，截止到目前，年楼市调控已经进行了79次，房价可能会下跌。

这完全是一厢情愿。从年调控至今，有哪些核心城市的房价大跌了？很多人说北方很多城市连续下跌了好多年，但是，跌幅呢？

从本轮调控至今，管理层调控楼市的目的，从来都不是让房价下跌，而是两个字，稳定。

管理层希望房价不要大涨，也不要大跌，而是微幅波动。但这个微幅波动，大概率是慢速上涨，毕竟中心城市的人口在不断增加，土地财政之下，地价在不断上涨。