出生率这么低,人口或许才是未来房地产最大

今天（8月6日），人民日报海外版刊发标题为《让人们敢生愿生“二孩”》的文章，随后人民网转载此文，所取标题更加直接——《生娃是家事也是国事》。

此前中国人力资源社会保障杂志（月刊）年第6期，也发布了《全面放开生育刻不容缓》的文章。

人口问题仿佛在今年突然爆发，引来主流媒体此消彼长的集体发声。

人社部的数据显示，年全国人口出生率为12.43‰（这里是千分号），新生婴儿数比年少了63万，而人口老龄化程度则持续上升。

中国人口出生率的压力到底有多大？

人社部的原文说，我国人口形势越来越严峻，呈现三个下降、一个上升、一个收缩的趋势。三个下降是指出生率下降、出生规模下降、出生规模下降。

一个上升指的是人口老龄化程度上升，一个收缩指的是经济主力人口继续萎缩。

其中每一条都能看到背后的压力，举个简单的例子，一个国家的人口能不能增长是由总和出生率决定的，当这个数字达到2.1-2.2之间时，即适龄女性在一生中平均生至少两个孩子，才能维持人口更替的需要，使人口总数不发生变化。

上世纪七十年代，中国的总和出生率是6.0，处于生育高峰，在年时极速下降至1.2左右（特定历史时期的产物）。年全国1%人口抽样调查显示，中国年的总和生育率仅为1.05，处在全球最低的水平。

虽然人口统计数据无法做到面面俱到，但也足以窥见中国巨大的生育压力。

年全国首次实现全面二孩政策，符合二孩生育条件的夫妇约八千万对，但是实际年出生人口为万，仅仅比上一年增加了万，占全部符合二孩夫妇比例不到2%。

年，政府开始鼓励生育。

6月25日，辽宁打响第一枪，印发《辽宁省人口发展规划（—年）》，提出完善生育家庭税收、教育、社会保障、住房等政策；6月29日，陕西省统计局发布《陕西省年人口发展报告》，建议出台鼓励生育措施；8月2日，湖北省咸宁市出台全面两孩配套政策，鼓励将二孩及以上产妇产假延长至6个月，同时报销费用，试行弹性工作制等。

政策尚未完善，但从历史的经验来看，日本、新加坡、韩国先后出台了鼓励生育政策，实施几十年来并没有多大效果。

人口对房价的效果立竿见影

房地产界有一句被奉为圭臬的名言：长期看人口、中期看土地、短期看金融。

这句话，放之四海而皆准，缺人，说明需求端收缩，房价不跌才怪。

中国现代人口迁徙是从改革开放之后兴起的，随着中国城市化进程从年的17.9%增至年的29.0%，在快速城市化进程中，中西部地区人口长期主要向东部地区的长三角、珠三角及京津地区集聚，引发了一线城市的迅速升级；

到了年之后，随着中西部城市自身的发展壮大，外出务工人员逐渐回流，诞生了一波二线城市的崛起。

年，多地出台人才引进政策，相比于一线城市的“没诚意”，有潜力的二线城市成为人口聚集地，比如大量互联网人在过去一年里流入成都。

人口趋势对房价的作用立竿见影，那些人口流入量大的城市，如深圳、广州、杭州、长沙、成都等地，不仅新房价格涨势凶猛，随后在全面调控之际，二手房也比较抗跌。其中，杭州甚至成为长三角房地产中的新领头羊。

当然也有人口流出却房价还上涨的地区，比如神奇的东三省。年全国各省（市、自治区）减少人口数量排名中，吉林、黑龙江、辽宁分列前三。

今年6月全国70个大中城市房价排行榜中，长春、哈尔滨、沈阳6月新建商品房价格同比涨幅却达到10.2%、10.9%和9.8%。

这种特例的存在，是因为东北三省声势浩大的棚改货币化政策，并不违背人口与房价的常规逻辑

。

人口降低=没有接盘侠

“长期看人口”适用于单独的地区与城市，放到全国范围内来看时，生育率降低，是否将对房价起到同样的作用？

老人方面：国际惯例认为，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口进入了老龄化社会。

截止年，中国65岁以上老年人口已达1.6亿，老龄化人口占比约11.5%。有机构预测，到年老龄化人口占比将达3.6亿，届时每4个人就有1个65岁以上的老人。

对于房地产市场，这部分人是没有购买力的。

青年方面：现在年轻人买房，有很大一个原因是结婚，因此提前了很多人的购房年龄。

民政部数据显示，年一季度全国登记结婚.7万对，比5年前下降近3成，离婚登记97.4万对，比5年前多出4成有余。

过去5年的婚姻数据表明：结婚的越来越少，离婚的越来越多。

同时，中国男女的平均结婚年龄，从上世纪70年代的21岁左右延迟到21世纪的27岁左右。在江苏、上海等经济发达地区，初婚年龄更是在32岁以上。

晚婚晚育，意味着购房需求的后置。而对于在婚前就已经买房的人来说，他们的需求，就仅限于有了孩子之后的改善市场了，这又得回到生育率降低的问题上。

被尊崇为新加坡“国父”的李光耀，对低生育率和人口萎缩的危害性有深刻认识，在其著作《李光耀观天下》中，他把日本经济长期低迷的最大原因归结为“人口骤减”，并称他个人对不愿采取接纳移民政策的日本未来“感到极为悲观”。

相比于日本，中国鼓励生育的政策来得更早一些，但目前仍然缺乏有力措施。

推广

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